전입신고와 확정일자를 같은 날 해야 하는 이유: 다음날 0시
전입신고만으로 우선변제권이 생기지는 않는다. 주택의 인도와 전입신고에 더해 임대차계약서에 확정일자를 받아야 한다. 절차마다 필요한 요건과 효력 발생 시점을 구분해 보자.
두 개의 권리, 두 개의 요건
보증금을 지키는 장치는 두 가지다.
대항력은 임차인이 임차주택의 양수인이나 그 밖에 이해관계를 가진 사람에게 임대차의 내용을 주장할 수 있는 법률상의 힘이다. 집주인이 바뀌어도 계속 살 수 있게 해주는 쪽이다.
우선변제권은 임차주택이 경매나 공매에 넘어갔을 때, 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리다. 돈을 먼저 돌려받는 쪽이다.
우선변제권이 생기는 조건
우선변제권은 두 가지를 모두 갖췄을 때 취득된다.
- 대항요건 — 주택의 인도(이사) 및 전입신고
- 임대차계약증서상의 확정일자
대항력과 우선변제권은 언제 생기나
시점 규정이 구체적이다. 임차인이 주택의 인도와 전입신고를 마친 당일 또는 그 이전에 확정일자를 갖춘 경우, 우선변제권은 주택의 인도와 전입신고를 마친 다음날 오전 0시부터 생긴다.
이 문장이 뜻하는 바가 둘이다.
- 확정일자를 먼저 받아두거나 같은 날 받아야 이사·전입신고 기준으로 계산된다.
- 어차피 효력은 다음날 0시부터다. 이사 당일에는 아직 없다.
확정일자를 며칠 뒤에 받으면 그날을 기준으로 밀린다. 그 사이에 집에 근저당이 설정되면 순위가 뒤로 간다.
전입신고 기한
세대주 등 신고의무자는 이사한 날부터 14일 이내에 새 거주지의 읍·면사무소나 동 주민센터에 방문하거나 인터넷으로 전입신고를 해야 한다.
14일은 신고 기한이다. 보증금 보호를 위해서는 이사 후 지체하지 않고 신고하고, 계약서와 등기부의 주소도 정확히 확인하는 편이 안전하다.
확정일자 받는 방법
- 주민센터 방문 — 이사 온 곳 관할 주민센터에서 임대차계약서에 받는다.
- 인터넷등기소 — 온라인으로 신청한다.
- 전자계약 — 정보처리시스템으로 주택임대차계약을 체결한 경우, 그 시스템을 통해 전자계약증서에 확정일자 부여를 신청할 수 있다.
1번이 가장 단순하다. 전입신고를 하러 주민센터에 가는 김에 계약서를 들고 가면 한 번에 끝난다.
이사 당일 순서
- 짐을 옮긴다 (주택의 인도)
- 주민센터에 간다 — 임대차계약서와 신분증 지참
- 전입신고와 확정일자를 같은 자리에서 처리한다
- 확정일자까지 이사·전입신고 당일 또는 그 이전에 갖춘 경우 다음날 0시부터 우선변제권이 생긴다
이사일이 주말·공휴일이라면 전입신고와 확정일자를 처리할 수 있는 경로와 시점을 미리 확인해둔다.
온라인 전입신고와 확정일자는 별개다
전입신고는 정부24에서도 신청할 수 있다. 다만 확정일자와 함께 처리하려면 계약서가 필요하므로, 온라인으로 전입신고만 하고 확정일자를 잊는 상황을 조심해야 한다. 둘은 별개의 절차다.
